十九、因开发商根本违约引起公寓退房且足额拿到款项胜诉案例

律师观点分析

　一、案件描述

　　近日，杨女士精心准备了一面锦旗，写有“合邦律师，忠肝义士，为民解困，弘扬正气”，以此向杨登基律师与李泽坤律师（即李杨团队）表达深深的敬意与感激。这份诚挚的感谢，不仅是对广东合邦律师事务所专业服务的肯定，更是对李杨团队在案件处理过程中展现的敬业态度与专业精神的赞誉。

　　杨女士的故事始于2019年，当时她在佛山市顺德区购买了一处公寓，然而，多年过去了，开发商却始终未能为她办理房产证。面对这一棘手的问题，杨女士在多次协商无果后，毅然决定寻求法律帮助。在此时，她遇到了李杨团队，这成为了她解决问题的关键。

　　在李杨团队的精湛法律技巧与不懈努力下，此案最终经过佛山仲裁委的公正裁决，杨女士获得了胜诉。随后，佛山市中级人民法院迅速行动，将冻结的款项足额划拨给了杨女士，为她解决了燃眉之急。

　　更为值得一提的是，在案件胜诉后，李杨团队并未就此止步。他们继续为杨女士提供法律指导，协助她完成了搬离涉案房屋及钥匙交回等手续，确保了整个案件得以圆满解决，避免了后续可能产生的任何新纠纷。

　　杨女士的这一经历，不仅是对李杨团队专业能力的肯定，更是对广东合邦律师事务所优质服务的赞誉。这面锦旗，不仅是杨女士的感谢，更是对李杨团队及广东合邦律师事务所未来工作的期待与鼓励。

　　二、突破思路

　　李杨团队在深入研究《认购书》、公开渠道查询的《商品房预售许可证》以及政府官网对涉案楼盘的详细登记信息后，精心策划了以下维权策略：

　　1.明确案件性质与量化损失：首先，团队明确指出开发商未能按合同约定期限办理房产证过户，已构成违约。基于这一事实，业主有权依据合同条款，选择解除合同并要求开发商退房退款。

　　2.揭示案件深层原因：尽管表面看起来是开发商逾期办证导致的违约，但团队经过深入剖析，发现实质原因是开发商擅自变更了土地使用用途，导致政府部门对其开出《处罚决定书》，从而使其涉案楼盘无法办理房产证过户。

　　3.利用合同条款维权：鉴于《商品房买卖合同》中明确规定，开发商不得擅自变更土地使用用途，且如未书面通知买受人，买受人有权在变更之日起15日内解除合同并要求退房退款。李杨团队据此提出，杨女士同样享有解除合同的权利。

　　4.优化维权流程，降低业主成本：面对《认购书》、《商品房买卖合同》与《个人按揭贷款合同》中不同的争议解决方式（即仲裁与诉讼），李杨团队巧妙地设计了一个方案，避免了人为增加杨女士的维权成本。团队建议先通过仲裁要求开发商解除两购房合同，并全额退还购房款与违约金。待胜诉后，杨女士再使用执行到的款项提前偿还银行的按揭本金与利息，从而解除贷款合同。这一策略不同于传统操作，它在确保杨女士权益的同时，也降低了她的经济压力。

　　三、办案总结

　　1.全面评估风险与成功概率：在退房维权案件中，律师与当事人必须共同审视各种方案的风险与成功可能性。鉴于维权涉及的成本包括金钱与时间，特别是当选择不同的诉讼理由和法律依据时，案件结果将可能大相径庭。因此，律师提出多元化的维权策略，当事人需根据自身实际状况作出明智选择，以最大化胜诉机会。购房者往往因非法律专业人士，可能仅从表面材料如购房合同了解开发商逾期办证的情况，而对深层次的原因知之甚少。此时，律师需运用各种手段，如申请《律师调查令》等，深入挖掘证据，确保维权策略的有效性。在本案中，律师深入调查后发现，开发商逾期办证的根本原因在于变更土地规划用途，而非单纯的时间延误。这一发现为胜诉奠定了坚实基础。

　　2.预判与应对开发商的防御策略：面对开发商可能提出的各种防御和答辩，律师团队需提前预判并制定应对策略。本案中，开发商在庭审后申请中止审理，并提起行政诉讼质疑政府处罚。但基于“合同相对性原则”，无论开发商与政府之间的行政案件结果如何，对于本案的定性即开发商构成根本违约不会有影响。律师团队及时提交《不同意中止审理告知书》，获得仲裁委的认可，确保了案件的顺利进行。

　　3.引导仲裁员思路，确保案件走向：在案件审理过程中，律师需善于引导仲裁员的思考方向，避免被开发商的辩护所影响。由于仲裁具有一裁终局的特点，仲裁员在审理时通常更加审慎。因此，律师除了提供充分的证据、法律依据和案例参考外，还需与仲裁庭秘书保持紧密沟通，将关键观点和情况以书面形式提交，以降低信息传递中的偏差风险。这种书面沟通方式在仲裁案件中具有显著的积极作用。

　　4.合理运用保全措施：在涉及退房或重大索赔的案件中，律师通常会建议业主在仲裁或起诉的同时申请财产保全措施，如查封或冻结开发商的财产。这样，一旦胜诉，业主可以直接申请法院划拨款项或拍卖开发商的资产，确保权益得到保障。然而，在案件数额较小或开发商已列入失信被执行人名单的情况下，保全措施可能意义不大。

　　综上所述，面对房产交付后无法办证或拖延办证等问题，业主在多方协商和投诉无果后，应及时委托专业律师团队介入。通过全面评估风险、制定有效策略、应对开发商的防御以及引导仲裁员思路等方式，可以较大提高维权的成功概率与效率。